近年の不況により、リストラや倒産で住宅ローンや借入金の返済が困難だという方が増えています。土地・家屋の下落により、住宅の売却価格も購入時の価値はなく、今のローンの完済ができなくなっているのが現実です。
毎月のローン返済がままならず、放っておけば競売にかかることも考えられるのです。
返済危機が迫っている方・・・・
例えば、住宅ローンの組み換えや賃貸での形態により、今後も住み続けることが可能です。
| Q.Ⅰ 任意売却って何？ |
→A
任意売却とは、債権者（ローン借主）同意を得た上で競売対象となる不動産（住宅ローンの滞納やその物上保証等）を競売開札までの期間に行なう不動産売却活動のことを指します。但し、任意売却のほとんどは売却後、債務が残りますが、債権者との話し合いにより月々5,000円から30,000円程度の無理のない返済に応じてくれる場合が多いです。
任意売却の対象は次の状況の方です。
・住宅ローンが3ヶ月以上滞納していて、債権者から債務の一括請求をされている方。
・「競売開始決定通知」が来ている方。
債権者から一括請求が来た後、任意売却をしないでそのままにしていると、債権者は所有者の承諾もなく「競売」にかけてきます。「競売開始決定通知」が来て落札され、新所有者に変わるまでには6ヶ月位の期間がかかります。
今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローン支払いが難しい方も早めの対処が必要です。
| Q.２ 任意売却のメリットって何？ |
→A
- 所有者・債権者・買主が話し合いにより、納得して売却できる。
- 債権者により多くの返済ができる。
- 一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。
- 売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる
- 通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われる。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 滞納分の固定資産税・住民税
●話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることがあります。
| Q.３ 任意売却のデメリットは？ |
→A
- 任意売却をするためには、債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできないことになっています。
- 保証人がいる場合、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡がとれない場合任意売却が行えない場合があります。
| Q.４ 競売って何？ |
→A
競売とは、借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を裁判所が強制的に売却することです。
通常は、競争入札により、最も高い価格を入札した者が落札します。
落札者が裁判所に代金を納付した時点で不動産の所有権は落札者に移転します。
競売による売却はあなたが売主ではなく、裁判所が売主です。よって、一切の要望は聞き入れてもらえません。
さらに、誤解されている方が多いのですが、自己破産をしない限り住宅ローンは残ります。残った債務に対しては支払い義務が継続します。
| Q.５ 競売になったら家を出ていかなくてはならないの？ |
→A
「競売開始決定通知」が届き、約6ヶ月位で競売落札となります。落札者がでなければ落札されるまで住み続ける事が出来ます。落札された後もそこに住み続けると「不法占拠」となりますので、
家を出ていかなければなりません。通常引越し代も手当てされませんのでご注意ください。
| Q.６ 住宅ローンを滞納するとどうなるの？ |
→A
住宅ローンを滞納すると、最初は文書による督促が来ます。この時点で、必ず金融機関に支払いの相談（リスケジューリング）をして下さい。
そのまま何も対策を講じないでいると、滞納3ヶ月位で事故案件として個人情報センターに通知、登録がされます。登録が完了するとクレジットカード等の使用ができなくなります。俗に言うブラックリストです。
滞納6ヶ月で今までの支払い期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」となり、ローン残金全額の一括請求が金融機関又は、保証会社から通知されます。その後債権者は、任意売却、もしくは競売で債権回収の処理をします。
| Q.７ 「期限の利益の喪失」とは何？ |
→A
期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。
つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合（自己破産など）など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。
住宅ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。
その方法として、銀行・債権者は競売か、任意売却どちらかで自宅を売却して借金全額を払うよう求めて
この期限の利益の喪失の通知が届いてからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、
銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払いを受け付けません。
期限の利益の喪失の通知をもらってからの選択肢は3つしかありません。
- 誰かに残った借金分のお金を借りて、全額一括返済する
- 任意売却で処理する。
- 競売で家を処分する。
